Imposto Imposto de renda em fundos imobiliários (FII): venda, rendimentos e DARF
Resumo rápido
- Lucro na venda de cotas de FII paga 20%, qualquer que seja o valor vendido.
- FIIs não têm a isenção de R$ 20 mil das ações.
- Os rendimentos mensais distribuídos são isentos para pessoa física, se o fundo e o cotista cumprirem os requisitos legais.
- Prejuízo com FII só compensa lucro com FII.
Fundos imobiliários são populares justamente pelos rendimentos mensais isentos. Mas na hora de vender as cotas a regra é outra — e é aí que muita gente se confunde, achando que a isenção de R$ 20 mil das ações também vale para FIIs.
Venda de cotas: 20% sobre o lucro
O ganho na venda de cotas de FII é tributado em 20%, seja em swing trade, seja em day trade. Não existe limite de isenção: vender R$ 500 em cotas com lucro já gera imposto.
Exemplo: você comprou 100 cotas a R$ 95 (custo R$ 9.500, já com taxas) e vendeu a R$ 104 (R$ 10.400). Lucro: R$ 900. Imposto: 20% × R$ 900 = R$ 180, menos o IRRF de 0,005% retido na venda (R$ 0,52). DARF de R$ 179,48, código 6015, até o último dia útil do mês seguinte.
As vendas de FII também não entram na soma dos R$ 20 mil das ações. Se no mesmo mês você vendeu R$ 15 mil em ações e R$ 10 mil em FIIs, as ações continuam isentas.
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Rendimentos mensais: quando são isentos
Os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de IR para pessoa física quando, de forma resumida:
- as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado;
- o fundo tem pelo menos 100 cotistas;
- o investidor (somado a pessoas ligadas a ele) não detém 10% ou mais das cotas ou dos rendimentos do fundo.
Na prática, quem investe em FIIs listados e conhecidos se enquadra. Os rendimentos isentos são declarados anualmente na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
Prejuízo com FII
Se você vendeu cotas com prejuízo, o valor fica acumulado para abater lucros futuros com FIIs. Ele não reduz o imposto sobre ações, ETFs ou day trade. Veja a lógica completa em como compensar prejuízo.
Preço médio das cotas
O cálculo é igual ao das ações: custo total das compras, com taxas, dividido pela quantidade. Amortizações de capital pagas pelo fundo reduzem o custo de aquisição. O passo a passo está em como calcular o preço médio.
Perguntas frequentes
Vendi menos de R$ 20 mil em FII. Estou isento?
Não. A isenção de R$ 20 mil vale apenas para ações no mercado à vista. Lucro na venda de cotas de FII sempre paga 20%.
Os rendimentos mensais aparecem na declaração?
Sim, na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. As cotas que você tem em 31 de dezembro vão em Bens e Direitos, pelo custo de aquisição.
Fiagro segue a mesma regra?
Em linhas gerais, sim: o ganho na venda é tributado e os rendimentos podem ser isentos se os requisitos legais forem cumpridos. Confira as condições específicas do fundo.
Conteúdo educativo, com base nas regras da Receita Federal vigentes na data de atualização. Não é recomendação de investimento nem substitui a orientação de um contador.